Kiến nghị không hồi tố với dự án đã đóng đủ tiền đất trước 1-8-20241
Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM kiến nghị không hồi tố các quyết định về tiền đất của cấp tỉnh đối với các dự án đã đóng đủ trước ngày 1-8.
Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM vừa có văn bản gửi đến Thủ tướng, Thanh tra Chính phủ, Bộ Tài chính kiến nghị về việc không hồi tố các quyết định của cơ quan cấp tỉnh đã ban hành về tiền đất (như báo cáo thẩm định giá) đối với các dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính 100% trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1-8).
Trừ trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất sau ngày 1-8 hoặc có quyết định của cơ quan tố tụng liên quan đến truy thu tiền sử dụng đất.
Điều này nhằm bảo đảm sự ổn định của hệ thống pháp luật và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế tư nhân.
Theo tiến sĩ Phạm Viết Thuận, viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, Luật Đất đai 2013 quy định 5 phương pháp xác định giá đất và có khung giá đất.
Còn Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định áp dụng phương pháp thặng dư tính tiền sử dụng đất cho dự án bất động sản.
Thời gian qua Thanh tra Chính phủ thực hiện nhiều cuộc thanh tra liên quan tiền sử dụng đất, từ kiến nghị cơ quan cấp tỉnh xem xét rà soát truy thu các khoản chênh lệch giá do áp dụng phương pháp so sánh thay phương pháp thặng dư, khi thẩm định giá theo Luật Đất đai 2013. Trong khi có những dự án bất động sản đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính, cá nhân nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà ở hoàn thiện hơn 10 năm vẫn bị kiến nghị truy thu.
“Việc này sẽ làm bất ổn hệ thống pháp luật và công quyền trong thi hành trách nhiệm công vụ theo từng giai đoạn mà pháp luật đã quy định dẫn đến tâm lý lo sợ, e ngại của cơ quan tham mưu cấp tỉnh, làm chậm sự phát triển kinh tế xã hội, nhất là ảnh hưởng mục tiêu phát triển kinh tế tư nhân”, ông Thuận kiến nghị.
Tiến sĩ Thuận cũng đề xuất Chính phủ cần quy định cụ thể về phương pháp định giá nào để xác định tiền phải nộp cho từng dự án. Đồng thời cần giảm tỉ lệ truy thu tiền sử dụng đất theo nghị định 103/2024 là 5,4% mà Bộ Tài chính đang dự thảo sửa đổi, bổ sung.
Mới đây, góp ý về việc sửa đổi, bổ sung nghị định 103/2024, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng kiến nghị cần trừ đi 180 ngày, tương ứng thời hạn tối đa UBND cấp tỉnh được phép ban hành giá đất khỏi thời gian tính truy thu bổ sung tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp.
Hiệp hội cho rằng nghĩa vụ tài chính chỉ nên tính từ khi có thông báo của cơ quan thuế. Việc hồi tố từ thời điểm giao đất sẽ tạo ra gánh nặng cho doanh nghiệp và đến lượt số tiền bổ sung truy thu sẽ bị đẩy sang người mua nhà, làm giảm khả năng mua nhà, gây lệch pha cung – cầu…
Trong khi, phần lớn các trường hợp chậm nghĩa vụ tài chính là do vướng mắc từ phía cơ quan quản lý, không phải lỗi của doanh nghiệp.
Đề xuất giảm mức truy thu tiền đất bổ sung còn 3,6%
Dự thảo mới nhất về sửa đổi, bổ sung nghị định 103/2025 Bộ Tài chính đề xuất thêm phương án giảm mức truy thu tiền sử dụng đất xuống 3,6%/mỗi năm thay vì 5,4%, giúp hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất; hoặc bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung.
Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất bổ sung được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thời điểm phải tính tiền tính đến lúc có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thì thời điểm tính tiền bổ sung từ lúc có thông báo nộp tiền sử dụng đất trừ đi 180 ngày.
Bất cập tiền đất bổ sung: Bộ Tài chính điều chỉnh dự thảo, đưa ra phương án xử lý mới
Bộ Tài chính đã điều chỉnh dự thảo nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê theo 3 phương án, trong đó giảm khoản thu này về mức 3,6% mỗi năm.
